На мой взгляд планировка откровенно неудачна. И из комнаты в комнату всю квартиру оббегать, и выход спальни в кухню плохо в плане шумов и запахов, и с/у посреди квартиры с единственным стояком и крошечным коридором-прихожей практически не оставляет пространства для удачной перепланировки.

Наверно потому и стоит дешево эта квартира с видом на парк.

Из правой спальни далеко идти в туалет. Дорога в туалет и в левую спальню идёт через грязный придверный коврик. И да, вход в спальню из кухни - это странно.

А что до вида на парк и реку - так там могут ещё домов настроить, и будет вид на соседские окна.

Спасибо за ответы! Как-то отрезвили ваши мнения о планировке.
Про проход через грязную зону не задумывалась, спасибо, что акцентировали на этом внимание.

Между домом и рекой только пешеходная зона, там физически ничего не вместят, поэтому квартира и недешевая.

Опасаемся, что туалет будет слышан по всей квартире

Квартира не совсем ужасная, но маленькая и с нюансами. Грязной зоны в прихожей - нет, но если входу в квартиру предшествуют километры чистых коридоров или даже тамбур где можно разместить обувь, это не проблема.
Столовая зона будет на территории гостиной, чтобы кухню сделать П-образной и с фронтом нормальной длины.
Лоджия вдоль несущей стены - бесполезная - не присоединить ни полностью, но визуально. Остаётся сделать там кладовку, что само по себе странно и очень весело выглядит с улицы.
Гардеробные придётся делать за счёт комнат - это возможно, но площади комнат будут аккурат по 9 метров, предусмотренных законом как минимальные для спальни (эргономика предусматривает 12).
И да, без шкафа, которому вдоль стены с ванной не место, нужно будет шумоизолировать детскую от ванной.
_
В общем, я бы рассмотрела остальные варианты и сравнила, и желательно в рамках консультации с архитектором - он сразу видит, что и как можно сделать из какой планировки. Как вариант прямо в офисе продаж.
Моя очная консультация стоит 5 тысяч рублей, у других архитекторов с аналогичным опытом - также как правило в пределах 10 тысяч. На этом минимуме профессиональной экспертизы я бы экономить не стала, учитывая размер рисков и покупку квартиры сейчас фактически вслепую.
В идеале до покупки сделать варианты планировки, но это долго: исходя из скорости, с которой в Мск разлетаются видовые квартиры, консультация - оптимальный вариант.
Обращайтесь, буду рада помочь.
_
С уважением, Ангелина Бышина, архитектор.
89150042314
angelinaarch1@yandex.ru

Вид из окон, конечно, важен, но планировка этой квартиры вызывает вопросы. Если есть возможность, поищите еще варианты.

К комментариям выше добавлю лишь, что окна на Восток - это очень и очень хорошо!

Если будете искать другие варианты, смотрите, чтобы окна тоже были на восток.

Окна на восток в спальне - мечта жаворонков, не более того. Хотите полгода просыпаться от солнца в окна в 6 утра и больше не видеть его после 11.00 дня - берите окна на восток. А зимой вообще почти не увидите этого восточного солнца. Пока оно взойдет, солнце уже уйдет на юг.

При такой глубине жилых комнат прямое солнце - вообще не хорошо. Поэтому неплохо что это хотя бы не юго-запад. А вот высокий этаж с большим количеством отражённого света - наоборот, прекрасно.

Большое спасибо вам всем за мнения! Сейчас смотрю в сторону более «нормальной» планировки, реки и парка не будет, строящийся дом перекроет, но кухня будет не на входе в комнату.

Кухня на входе в комнату - это как раз не самый главный минус той квартиры. Эта квартира под ваши задачи получше, но не сильно. 10 шапок сделать тут можно, но по-прежнему в первую очередь страдает размер.

Согласна, что и этот вариант не идеален, расстраивает ширина комнат 3,1 м.

В предыдущем варианте они были 2,8 вообще.

Только здесь просто двушка, а там была евротрешка, площадь там была больше. Здесь кухни-гостиной после появления детей не будет, а как раз тогда она больше понадобится.

Короче, вторую квартиру придётся менять с отселением ребёнка в детскую или жить без гостиной. А в первой как раз будет страшно тесно первое время с детской кроваткой, плюс на кухне не шуметь и не пахнуть едой (а это вещи взаимоисключающие). Выглядит так, как будто с вашим бюджетом нужно менять географию на ЖК подешевле, потому что категорически не хватает площади 🤷‍♀️

Из этих двух квартир первая все же лучше

Согласны с Ариной

Alya приветствую.

Квартира где центром является СУ/ванная, сразу нет. Не лучший вариант.

Ну, в первом случае можно "перекроить" план полностью. Если грубо. Поменять кухню с санузлом, спальню 11, 2 превратить в гостиную. Место для хранения отправить туда, где вход в гостиную. А одну из спален сделать с балконом.

Квартира в форме квадрата /прямоугольника всегда лучше той, что с "откусанными" краями. Это особенность человеческой психологии. Так комфортнее.

Вид из окна важен! На реку и парк это большой плюс! Шумный двор может на долгие годы стать проблемой.

Конечно, если есть возможность поискать еще, лучше поискать. Обе планировки - не айс. Но перегородки можно двигать. А соседний дом окно в окно как передвинуть?

"Поменять кухню с санузлом"

Ольга Ткачева, СНиПы не писаны или не читаны? Тут каждый день диву даешься, что такие люди носят приписку "про".

Давайте конкретный СНиП? Цитаты приветствуются :)

Почему с/у не может быть на месте кухни, а кухня вместо с/у в рамках одной этой 1-й квартиры? А сами как, уверены, что таковых нет?)) Ну и что делать будете, если приведу? Голову пеплом посыпать, из профессии уходить, сбросите приписку "про", чтобы ее не позорить?

В конце концов, должно быть и у меня какое-то моральное удовлетворение, чтобы открывать вместо "про" СНиП и приводить цитату.

Так приведите, раз уж сослались. Подтвердите свою экспертность:) А там будет видно.

Нене, давайте вы сначала сами озвучите наказание за непрофессионализм. Будьте добры обозначить, на что будете готовы пойти, раз так лень читать снипы и хотите чтоб вам уже разжеванное привели.

Я пока дам только подсказку: пункт 9.22. Ищите, это ваш последний шанс избежать позора без серьезных имиджевых последствий.

Согласна с Dennise Denny. Аля, внимательно почитайте Снипы, прежде, чем покупаться на фразу "все можно переделать". 1. Есть случаи судимости дизайнеров за подобные вещи (это к сведению Ольге Ткачевой), 2. Все расходы по оплате такого проекта, потом неудачному согласованию (это в лучшем случае), а потом штрафы и перестройка в "так как было по плану БТИ" лягут на плечи домовладельца. И еще. Смотрите дизайнера, дающего вам совет. Не во всех странах такие строгие правила, как в России. На Украине, в Молдове некоторые виды перепланировок, запрещенных в России, допустимы. В п. 10.9 Приложения 1 к ППМ №508-ПП прямо указано, что при проведении перепланировки не должны нарушаться требования СанПиНов, СНиПов, правил пожарной безопасности, постановлений и других нормативных документов. Поэтому теперь рассмотрим, какие перепланировки запрещены в многоквартирных домах из-за существующих требований строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. Итак, не допускается:

• Использование площади кухни или жилой комнаты для расширения или переноса туалета, ванной комнаты, душевой или совмещенного санузла.

В этом случае “мокрые зоны” “нависнут” над кухонным или жилым помещением соседей снизу, что запрещено п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Однако это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.

Елена, я ведь скажу проще: ни 1-й, ни последний этаж не позволяют поменять кухню местами с санузлом. Будь это 1-й этаж, можно было бы перенести санузел в кухню, но не допускается кухня под санузлом, а будь последний - можно перенести кухню на санузел, но никак не получится санузел разместить над чужой кухней. Эти 2 манипуляции в одной квартире одновременно ИСКЛЮЧЕНЫ независимо от этажа.

• Dennise Denny, абсолютно с Вами согласна. Я дала отрывок из Снипа, но вовсе не обязательно, что так, как там написано, можно поступать в каждом случае. Каждый случай уникален. Кухню перенести можно, но явно не менять местами с санузлом и ванной. Общий текст Снипа всегда вольно трактуется, а вот базовая часть пропускается.

Если это не 1-й и не последний этаж, то кухню особо и переносить некуда. Весь запас это прихожая 6,3, т.е. можно забыть о таких попытках.